بازار مسکن ۵ مهر ۱۴۰۴ رسماً متوقف شد

آژیر قرمز بازار ساخت‌وساز: فرار سرمایه از صنعت ساختمان؛ رکود عمیق و حذف سازندگان کوچک

صنعت ساختمان ایران که زمانی موتور محرک اقتصاد ملی بود، اکنون در ورطه رکودی عمیق و پرریسک گرفتار شده است. کارشناسان هشدار می‌دهند که فضای کسب‌وکار در این بخش به قدری پرچالش شده که تنها فعالان باسابقه و دارای منابع مالی عظیم، مالکیت زمین، یا تعهدات پروژه‌های پیشین قادر به ادامه فعالیت هستند. این وضعیت نابسامان می‌تواند به خروج حداقل نیمی از فعالان بازار و حذف کامل سازندگان کوچک و فصلی منجر شود.

نشانه‌های هشداردهنده رکود در قلب صنعت ساختمان

بررسی‌های میدانی حاکی از کاهش شدید فعالیت‌های اجرایی در ماه‌های اخیر است و نشانه‌های فرار سرمایه و تخصص از این بخش آشکار شده است:

مهاجرت سرمایه: برخی سازندگان به دلیل ریسک بالا، سرمایه‌های خود را به صنایع با ثبات نسبی بیشتر، مانند پتروشیمی، منتقل کرده‌اند.

بحران مصالح ساختمانی: وضعیت کارخانه‌های تولید مصالح یک شاخص هشداردهنده است؛ انبارهای محصولات ساختمانی به اندازه سه سال مصرف کشور انباشته شده‌اند که نشان‌دهنده کاهش شدید تقاضا در بخش زیربنایی اقتصاد و زنگ خطری برای کل زنجیره تولید است.

پارادوکس دردناک: افزایش هزینه ساخت در مقابل کاهش قدرت خرید
تحلیلگران دلیل اصلی این بحران را در افزایش سرسام‌آور هزینه‌های ساخت‌وساز می‌دانند که در تقابل مستقیم با قدرت خرید جامعه قرار دارد:

هزینه سرسام‌آور ساخت: به گفته فرشید پورحاجت، دبیر کانون انبوه‌سازان، هزینه ساخت هر مترمربع بنای مسکونی در تهران بدون لحاظ قیمت زمین، از مرز ۳۰ میلیون تومان (۲۵ میلیون ساخت و ۵ میلیون خدمات) گذشته است.

سود وام در مقابل سود ساخت: حاشیه سود تولید مسکن در بهترین حالت زیر ۳۰ درصد برآورد می‌شود، در حالی که نرخ سود تأمین اعتبار از بازارهای غیربانکی بین ۴۵ تا ۶۸ درصد نوسان دارد. این اختلاف فاحش، هرگونه توجیه اقتصادی برای شروع پروژه‌های جدید را از بین برده است.

نتیجه: سرمایه‌گذاری در بخش ساختمان دیگر به عنوان یک فعالیت اقتصادی سودآور تلقی نمی‌شود.

رکود عمیق‌تر با وجود کاهش قیمت

علیرغم رکود سنگین، قیمت مسکن در ماه‌های اخیر کاهشی محسوس داشته است. برخی فعالان این کاهش را بین ۱۰ تا ۱۵ درصد عنوان می‌کنند، در حالی که مواردی از فروش با قیمت‌های معادل سال گذشته نیز مشاهده شده است. این کاهش قیمت نشان‌دهنده فشار شدید فروشندگان برای خروج از بازار و حفظ نقدینگی است.

چرا کاهش قیمت خریدار ندارد

فقدان تقاضای مؤثر: مشکل اصلی، فقدان نقدینگی نزد مردم و بی‌اعتمادی به آینده بازار است. نقدینگی موجود بیشتر به سمت بازارهای زودنقدشونده مانند طلا و دلار هدایت می‌شود.

ناتوانی در انتقال تورم: تورم بخش تولید و هزینه‌های ساخت بسیار بالاتر از تورم ثبت‌شده در بازار مسکن است. سازنده قادر به انتقال این تورم به قیمت فروش نیست، زیرا خریداری با آن قدرت مالی در بازار حاضر نیست.

ریسک زمان: زمان مورد نیاز برای اتمام یک پروژه به دلیل مشکلات اداری و مالی به حداقل سه تا پنج سال افزایش یافته که ریسک سرمایه‌گذاری را تشدید می‌کند.

تأثیر ریسک‌های سیاسی بر مسکن

حسن محتشم، عضو هیئت مدیره انجمن انبوه‌سازان تهران، با اشاره به ریسک‌های سیستماتیک بر بازار مسکن بیان کرد که ابهام در وضعیت مذاکرات بین‌المللی و تنش‌های اخیر، باعث کاهش شدید سرمایه‌گذاری در این حوزه شده است. سرمایه‌گذاران ترجیح می‌دهند دارایی خود را از این بخش خارج کنند.

او معتقد است: «در چنین شرایطی، اگر تحریم‌ها کاهش یابد و تحریم‌های جدیدی وضع نشود، می‌تواند به اقتصاد و رونق تولید و عرضه مسکن منجر شود، چرا که بزرگ‌ترین بخش‌های اقتصادی ما به مسکن وابسته‌اند و تحت تأثیر تنش‌ها قرار خواهند گرفت.»

پیشنهاد کلیدی: واگذاری کامل مسکن ملی به بخش خصوصی

در این نشست، انتقادهای جدی به طرح نهضت ملی مسکن وارد شد. فرشید پورحاجت تاکید کرد که آمارهای سه سال گذشته نشان داد که رویه مسکن دولتی آنطور که باید به خانه‌دار شدن مردم منجر نشد و عدد ۲.۶ میلیون مسکن صرفاً روی کاغذ باقی ماند.

او با انتقاد از عملکرد دولت‌های پیشین در طرح‌هایی چون مسکن مهر، راهکار را استفاده کامل از ظرفیت بخش خصوصی دانست: «بخش خصوصی متعهد است و علاوه بر ساختار فنی مشخص، دارای سرمایه‌ای است که نه تنها از جنبه مالی بلکه از جنبه‌های فنی و تخصصی می‌تواند هزینه‌ها را برای دولت کنترل کند.»

راه خروج از بحران

کارشناسان معتقدند خروج از این رکود عمیق، نیازمند عزمی جدی و فرابخشی برای ایجاد ثبات کلان اقتصادی، بازنگری در سیاست‌های تأمین مالی (کاهش سود تسهیلات) و تسهیل مقررات است تا اعتماد از دست رفته به بزرگ‌ترین بخش سرمایه‌گذاری کشور بازگردد.